两会前瞻 |专家看2025年房地产：“止跌回稳”任务居首 将有更多支撑政策出台,工作,存量,陈文(wen)静(jing)

“整体来看，推(tui)进城市更新、加力实施城中村(cun)和危旧(jiu)房改造、保交房、建设‘好(hao)房子(zi)’，盘活存量用地和商办用房、推(tui)进处置存量商品房等方面是主要内容。”中指研究院(yuan)政策研究总监陈文(wen)静(jing)在接受中国网财经记者采访时表示。

值得(de)一提的是，辽(liao)宁、重庆(qing)等省市房地产相关表述更为积极。辽(liao)宁省表示“推(tui)动房地产市场企稳回升(sheng)。因城施策，供需两端协同(tong)发力，严控增量、优化存量、提高质量，统筹推(tui)进保交房、治烂尾、去库(ku)存”；重庆(qing)市强调“全力推(tui)动房地产和建筑业(ye)企稳回升(sheng)”。不过，广西壮族自治区、福建省、山西省等地政府工作报告“止跌回稳”仍是核心。

“多地表态上更为积极，也体现了地方对于推(tui)动房地产市场修复(fu)的决心。”陈文(wen)静(jing)表示。

上海(hai)易居房地产研究院(yuan)副院(yuan)长严跃进也指出，全国两会对房地产的表态，有望延续去年末中央经济工作会议的提法。从(cong)政策部署来看，监管层将会继续激发房地产在提升(sheng)内需、稳定投资方面的作用。

供应端：政策加力 城市更新提速

推(tui)进城市更新、加力实施城中村(cun)和危旧(jiu)房改造，是稳定房地产投资，释放购房需求的重要举措，也成为地方两会中的高频词汇，体现其在2025年各地工作中的重要性。

2025年首场国务院(yuan)常务会议对“研究推(tui)进城市更新工作”作出部署。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升(sheng)，是扩(kuo)大内需的重要抓手。要支持各地因地制宜进行创新探索(suo)，建立健全可持续的城市更新机制，推(tui)动城市高质量发展。此外，1月20日，全国城市更新工作部署视频会在北京召开。

“可以看到中央对于城市更新的重视及支持。”陈文(wen)静(jing)预计2025年关于城市更新、城中村(cun)和危旧(jiu)房改造相关的配套政策有望继续完善和落地，如相关资金保障、税费(fei)优惠等。

2025年各地政府工作报告中，27个省市强调实施城市更新工作，24个城市强调推(tui)进城中村(cun)和危旧(jiu)房改造。多省市明确(que)具体目标，北京明确(que)“实施500个老旧(jiu)小区综合整治，治理背街小巷(xiang)1100条(tiao)，改造提升(sheng)老旧(jiu)厂房40处”等，山东明确(que)“推(tui)进片区更新120个，开工老旧(jiu)小区改造13.7万户”。四川省规模最大，指出“开展城市更新和安全韧性提升(sheng)行动，改造老旧(jiu)小区4000个以上、城市危旧(jiu)房3万套、城中村(cun)10万户，改造目标10万户”。

从(cong)多地政府工作报告来看，防范化解重点领域风险仍是今年的重点工作之一。23省在政府工作报告中强调2025年继续做好(hao)保交房工作，山西省指出“‘一企一策’满足房地产企业(ye)合理融资需求，全面完成保交房任务”，宁夏回族自治区表示“保交房专项行动，既有保交房项目年内交付率达到100%”。

在陈文(wen)静(jing)看来，2024年四季度以来，在政策优化带动下，房地产市场出现阶(jie)段(duan)性修复(fu)，但(dan)市场真正实现止跌回稳还需要时间，短期房企资金压力仍在。据(ju)金融监管总局披(pi)露，“白名单”机制已经支持了1400万套住房建设交付。

此外，存量土地和存量商品房收储工作在多个城市加速推(tui)进。2月18日，北京率先重启土储专项债发行，募资投向土储项目规模超百亿元，主要将用于旧(jiu)宫(gong)镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目、房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等25个项目。

2月23日，广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。据(ju)广东省财政厅披(pi)露，2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，约304亿用于回收闲置存量土地，覆盖(gai)广东省19个城市，86个项目。

“专项债收购存量土地是2025年供给端止跌回稳的一项重要措施，一线城市的收储工作落地，为后续各地收储落地打出了样板。”民生银行首席经济学家温彬表示。

温彬坦(tan)言，存量土地和保交房两项工作对处置前端闲置土地、中端收储及后端保障或商品房交房环节形成链式支撑，为2025年房地产实现止跌回稳首要目标提供重要保障。

需求端：提振消费(fei)推(tui)进房地产政策落地

2月19日，国家统计局披(pi)露2025年1月商品住宅销售价格情况，一线城市新房已经连续两个月上涨，二(er)线城市新房价格环比(bi)转涨，为2023年6月以来首次上涨。

在麟评居住大数据(ju)研究院(yuan)高级分析师关荣雪看来，进入2025年，价格端“止跌回稳”的趋势(shi)仍在，尤其是新房价格，上涨城市个数继续增加、总体环比(bi)降幅持续收窄，核心一二(er)线城市价格普(pu)遍坚挺上涨。近两月二(er)手房价格预期改善略有停滞，上涨城市个数未(wei)见持续增长，短期内“以价换量”行情仍在主导二(er)手房市场。

关荣雪预计，随着利好(hao)政策的持续发力叠加市场自我调节，成交量积极复(fu)苏或将逐步引导价格的稳定修复(fu)。

值得(de)一提的是，新年伊始，多地出台新一轮稳楼市政策，包括加大公积金购房支持力度，推(tui)行共有产权购房、住房以旧(jiu)换新等，促(cu)进房地产市场平稳健康发展。

需求端以公积金政策出台最为密集，至少(shao)十余个城市对公积金政策进行了优化调整。成都市延长了住房公积金贷款到期日；厦门市支持福建省内异地购房提取公积金取消户籍(ji)或工作证明要求；大连市将个人住房公积金贷款首付比(bi)例调降至20%，提高了多子(zi)女家庭最高贷款额度；常州市购买法拍(pai)房可申请使用住房公积金贷款。

此外，多地春节期间还推(tui)出新春促(cu)销活动。广州多楼盘推(tui)出新春暖场活动，包括新春特(te)价房、限时折扣优惠、家电礼包、物管费(fei)礼包等优惠措施；北京多数楼盘结合新春主题，开展一系列特(te)色活动，优惠方式主要以特(te)价房和折扣优惠为主。

“一方面，各地提前布局或落实国常会精神，从(cong)提振消费(fei)角度提出多项创新政策。”温彬分析指出，“另一方面，从(cong)房价与物价的关联上看，新建商品住房及二(er)手住宅价格当月同(tong)与CPI、PPI的走势(shi)趋同(tong)，也说明扩(kuo)大内需，提振消费(fei)与房价企稳关系密切。”

建设“好(hao)房子(zi)”是全国住建工作会议部署的2025年五项重点任务之一，是构建房地产发展新模式的重要组成部分，也是释放改善性需求的重要一环。各地来看，19个省市明确(que)提出要建设“好(hao)房子(zi)”，多地表示要建设更优质项目满足群众高品质生活需求，吉林省明确(que)提出“大力推(tui)动10个以上‘好(hao)房子(zi)’示范项目建设”，陕西省明确(que)“完善并提升(sheng)住房建设标准，加大‘好(hao)房子(zi)’供给，满足多层次住房需求”。

展望2025年，陈文(wen)静(jing)预计2025年中央及地方或将围绕推(tui)进城市更新、城中村(cun)改造、保交房、建设“好(hao)房子(zi)”等政策方向加速落实配套举措，加速购房需求释放；专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，为市场提供更多有效(xiao)供给等，持续修复(fu)企业(ye)和购房者市场预期。

从(cong)房地产市场表现来看，由(you)于去年一季度新房成交规模为近年同(tong)期较低水平，在低基数影响下，陈文(wen)静(jing)预计今年一季度新房成交规模整体同(tong)比(bi)将保持平稳；短期二(er)手房市场活跃度仍在，在“以价换量”带动下成交或将保持一定规模。在全国两会后，监管部门和地方将有更多支撑房地产市场的政策出台，带动3月市场活跃度修复(fu)，核心城市“小阳春”行情值得(de)期待。(作者：谭(tan)梦桐)